Nueva Ley de alquileres

El 30 de junio de 2020 se promulgó la NUEVA LEY DE ALQUILERES, Ley 27551. La misma entró en vigencia el 1 de julio de 2020, lo que implica que todos los contratos que se firmen a partir de esa fecha van a regirse por la nueva Ley y gozarán de los beneficios y prerrogativas incluidas en ella.  

También implica que, todos los contratos que se suscribieron (firmaron) antes del 1 de julio de 2020 hasta la fecha de su vencimiento no tendrán modificación alguna y seguiran regidos por la letra del propio contrato y del anterior ordenamiento (código civil y comercial de la nación). 

El espíritu de la Ley seria el flexibilizar las exigencias para inquilinos, ya que se introducen cambios que facilitarian el acceso a una vivienda.  

La nueva norma modifica directamente artículos del Código Civil y Comercial de la Nación y entre sus cambios más significativos podríamos remarcar los siguientes: 

• PRECIO: Los alquileres de viviendas podrán ajustarse solamente una vez por año y no semestralmente como venía sucediendo muchas veces en la práctica.  

El método de ajuste implementado por la ley se efectuará anualmente con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice RIPTE) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC), índice de ajuste que será elaborado y publicado mensualmente por el BCRA. 

A los alquileres comerciales no se le aplica esta restricción de ajuste. 

 

• DEPÓSITO EN GARANTIA Y GARANTIAS EXIGIDAS: 

Los dueños no podran exigir más de UN MES como depósito en garantía equivalente al monto del primer mes de alquiler y deberán reintegrarlo al valor del último mes de alquiler al final del contrato.  

 

Respecto de las Garantías, el dueño no puede exigir que la misma supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, a menos que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces. A estos efectos, el locatario deberá proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos). 

 

• El PLAZO MÍNIMO del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación los que podrán celebrarse por menos tiempo (organismos diplomaticos, embajadas, fines turisticos, guarda de cosas, ferias, o locaciones con fin determinado). 

 

• El dueño deberá declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dentro de las condiciones y plazos que la misma AFIP disponga. 

 

• Los GASTOS NO HABITUALES deberá abonarlos el locador, como por ejemplo las expensas extraordinarias, lo mismo sucede con los impuestos que graven a la propiedad como ABL y ARBA.  

 

• Tambien introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los ARREGLOS URGENTES que exija el deterioro en la calidad del inmueble o defecto y descontarlos del alquiler, en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado en los plazos exigidos por la ley. 

 

  

• La nueva ley dispone tambien el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación. 

 

• Asimismo, se crea el PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles. 

 

• Dentro de los últimos tres (3) meses del contrato cualquiera de las partes puede convocar, mediante notificación fehaciente, a la otra parte a conversar sobre las nuevas condiciones de una posible renovación de la locación.  En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. 
  
   
• En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, pasado los primeros 6 meses de contrato, el locatario puede rescindir su contrato sin abonar pago de indemnización alguna por la resolución anticipada del mismo, si preavisa al locador con una anticipación mínima de tres (3) meses. 
  
   
• Por último, la ley introduce la posibilidad de que las partes constituyan domicilios electrónicos a los efectos de efectuar las notificaciones pertinentes al contrato de locación en los mismos, reduciendo así el costo y las dificultades de las notificaciones actuales.  

 

María Mercedes del Valle: T°100 - F° 361 CPACF - T° LV F°153 CPALP 

Carolina Mathieu: T° LV F 154 CPALP 

BDM Estudio de Abogados & Contadores 
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